B Capital Partners, presente en The District y en el Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario


Barcelona y Madrid reunieron recientemente a la industria inmobiliaria. Fue en el marco de dos eventos de gran calado: The District y el Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario. Y como no podía ser de otra manera, B Capital Partners participó activamente a través de algunos de sus profesionales que acudieron a sendas citas.

The District en Barcelona reunió a más de 7.000 profesionales con el objetivo de analizar el comportamiento del capital en la actualidad y avanzar las tendencias de inversión para 2023. The District se estructuró siguiendo tres ejes principales: el desarrollo de las estructuras de mercado de capitales, el valor que supone el cumplimiento de los criterios ESG (Environmental, Social and Governance) y la transformación que viven los activos del Residencial, Oficinas, Logístico, Hospitality, Retail y los alternativos, como las residencias de estudiantes, el senior ‘living’ o el ‘build to rent’. Además, la aplicación de las nuevas tecnologías en los proyectos inmobiliarios también tuvo su protagonismo en el evento.

Asistieron a The District fondos de inversión, fondos soberanos, bancos comerciales, fuentes alternativas de financiación, los grandes tenedores de suelo, administraciones, operadores, promotores, “brokers”, agencias comercializadoras, consultoras y gestores de propiedades.

Mientras, en Madrid se celebraba el 4º Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario, un evento que ya es un icono para tratar las perspectivas sobre la evolución del mercado, el desarrollo de nuevos modelos de negocio y los retos principales que tiene el asset management por delante. A lo largo de las dos jornadas que duró el congreso se trataron los temas que más le interesan al sector como: la situación macro económica y el underwriting de carteras en España, la colaboración público-privada para una eficaz gestión de la vivienda en España, el sector inmobiliario como un valor refugio para el ahorro acumulado post pandemia, además de diversos temas especializados en real estate, alquiler, promoción y venta de inmuebles, gestión de suelo y oportunidades de inversión en carteras NPL Secured.

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Invertir en B2R: consejos básicos


El build to rent (BTR) seduce. La inversión inmobiliaria en residencial de alquiler va en aumento. La inversión inmobiliaria en el sector ‘living’ ha superado los 1.000 millones de euros en el primer trimestre de 2022. En concreto, las operaciones BTR han alcanzado los 700 millones de euros transaccionados, mientras que las operaciones de PRS (private rented sector) han superado los 200 millones de euros.

Ante estos volúmenes, es muy importante saber y conocer el terreno. Se trata de un activo claramente en alza, pero hay que ir con pies de plomo y afinar bien para alcanzar los resultados esperados. Es por ello que el know how del experto en Property Management resulta clave desde el primer momento. Alcanzar la meta dependerá de que el proyecto tenga unas bases sólidas. Así pues, es necesario definir bien el producto, determinar las amenities del edificio y las calidades que se van a utilizar.

Una vez definido el proyecto, el Property Manager se convertirá en una figura clave en la relación con el constructor. Conoce a la perfección el producto y por ello va a resultar muy eficaz a lo largo de todo el proceso, desde la negociación contractual inicial, pasando por la propia obra, la pre-entrega y la post venta.

El periodo post venta de un build to rent hay que saber gestionarlo de manera adecuada. Tengamos en cuenta que habrá viviendas que pueden alquilarse meses después de haber acabado la obra por lo que las garantías dejan de estar vigentes. Es por ello que los suministros privativos no se contratan hasta entonces y pueden surgir algunos problemas en el funcionamiento de algunas instalaciones o electrodomésticos.

Todo ello bien gestionado y planificado no debería resultar ningún problema. De igual manera que muchas veces se escapan del radar del inversor los costes de mantenimiento en relación a temas de suministros, ascensores u otros elementos del edificio. Un buen Property Management permitirá ahorrarse muchos costes en este ámbito. Tengamos en cuenta que, para un inversor, pagar la cuota de mantenimiento -contablemente- es un costo ya que de no mantenerse bien el activo tanto su rentabilidad como el valor de compra y plusvalía podrían verse afectados. El buen Property Manager aplicará una serie de técnicas analíticas para identificar o deducir una serie de medidas y relaciones que son significativas. Trabajarlo desde un buen inicio y realizar una buena selección de proveedores siempre son elementos importantes en este aspecto.

Un último elemento que el inversor debería no despreciar es la campaña de marketing previa a la comercialización, un elemento que los expertos en Property Management vienen trabajando cada vez con mayor dedicación y con un alto grado de especialización en el segmento.

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Asset management inmobiliario: donde la estrategia se encuentra con la ejecución


A diferencia de las inversiones financieras, los activos inmobiliarios se enfrentan al riesgo de daños, tienden a deteriorarse con el tiempo y hay que actuar en consecuencia. Y es ahí donde emerge el Asset management. Se trata de implementar una estrategia comercial, económica y técnica que permita maximizar el rendimiento de la inversión.

El Asset manager es la figura que configura el equipo de profesionales más adecuado para cada caso, trabaja para que la inversión del cliente no se deprecie y adopta medidas para mitigar el riesgo de la exposición inherente de la inversión.

Uno de los mayores valores que aporta el Asset management es la gestión de la información. Y es que hoy en día la gestión de datos es esencial. Las nuevas herramientas proptech permiten extraer tendencias donde antes sólo se observaban datos y hacerlo de una manera eficiente, en tiempo y costes. Las decisiones basadas en datos han de servir para nutrir y adaptar la estrategia en todo momento.

En los últimos años, las políticas ESG (Environmental, Social and Governance) se han configurado como un verdadero driver en la selección de inversiones. La pandemia, el auge del malestar social y la presión de la ciudadanía por la sostenibilidad y la justicia social han afectado a los criterios de inversión de muchos players.

Las acciones en materia de ESG deben implementarse de manera apropiada y complementaria a la estrategia de inversión subyacente, y como soporte de la propuesta de valor que el edificio debe ofrecer al mercado. La tendencia actual es ir hacia unos edificios smart, para atraer -y retener- a ocupantes dispuestos a realizar un mayor esfuerzo económico a cambio de un edificio con unos estándares de calidad y sostenibilidad mayores. De esta manera se podrá dar cumplimiento tanto a objetivos medioambientales como financieros de la inversión. La estrategia debe ser capaz de alinear ambos objetivos. Un buen Asset management es clave.

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¿Es el build to rent una moda o una excelente solución?


Hace ya meses que build to rent es el concepto de moda y es probable que la pandemia haya contribuido en gran manera para que así sea. Dicho esto, nadie puede poner en duda que esta forma de entender una parte del negocio inmobiliario está arraigando con fuerza. Tener un hogar en propiedad sigue siendo el deseo de muchos españoles, pero el duro entorno laboral junto con el compromiso financiero a largo plazo lo hace complicado. Ante este escenario, la opción del alquiler gana terreno. Y es ahí donde la propuesta de build to rent se consolida.

Build to rent consiste en la construcción de inmuebles nuevos para destinarlos al alquiler, es un cambio en la forma de entender el negocio. El promotor construye las viviendas como un proyecto llave en mano que se entrega en su totalidad al inversor que puede financiar o no la operación. El inversor es el que se encarga de la explotación o busca un gestor de los inmuebles en alquiler. Por su parte, el inquilino tiene acceso a vivir en una vivienda de nueva construcción, con servicios adicionales, durante el tiempo que desee y a precios competitivos.

Previsiones para España

Las estimaciones iniciales de los expertos apuntaban a que a partir de 2022 las construcciones de ‘Build to Rent’ se situarían entorno a las 8.500 edificaciones anuales. Este número podría ir aumentando progresivamente hasta situarse en torno a los 80.000 en 2028. Sin embargo, todo ello se verá sin duda afectado por las consecuencias que tendrá la futura Ley de la vivienda en el mercado. Veremos.

Lo que sí es cierto es que el build to rent tan solo está al principio de su camino en España, por lo que es de esperar que el número de proyectos y de viviendas aumente sustancialmente en los próximos años. Hay mucho margen de crecimiento en el sector. En España tan solo un 18% de la población vive de alquiler real, muy por debajo de la media europea. Con todo esto, se estima que pueden ser necesarias hasta 1.800.000 viviendas en alquiler más para satisfacer la demanda.

Las peculiaridades del build to rent

El build to rent es sin duda una fórmula que puede resultar muy interesante para todos los actores. Decíamos que para quien quiere acceder a vivienda puede ser una fórmula ideal. Para el promotor existen una serie de elementos claves a tener en cuenta: la dificultad añadida de los costes de operación, la necesidad de tener en cuenta los vacancy rates, el time to rent de los activos y la gestión de los servicios.

Una de las claves del éxito para una promoción build to rent es que su imagen de marca sea percibida de calidad por los buscadores de viviendas en alquiler. Es preciso una marca de calidad del edificio y que el cliente la perciba. Otras de las claves del build to rent es la creación de un loyalty plan para consolidar una relación duradera con el inquilino y maximizar la duración de los contratos, reducir los vacancy rates y aprovechar las oportunidades de cross-selling. Por otro lado, el inversor y el gestor deben tener en cuenta el problema del impago, por ello lo que hay que hacer un buen scoring, es decir una selección acertada que reduzca riesgos. Otra de las dificultades que tiene el build to rent es la imposibilidad de hacer venta sobre plano. Desde el primer día encuentra un alto número de inmuebles vacíos a los que se tiene que dar salida.

La velocidad de construcción y los estándares de calidad deben adecuarse a un producto cuyo atractivo reside en el diseño, las amenities y un servicio de gestión profesional. Desde B Capital Partners, entender el modelo de negocio de promotores y operadores nos permite ayudar a crear mejores proyectos. Conocer al futuro target nos permite tomar decisiones como futuros asset management, Property, Facility, y crear planes de loyalty a medida.

Aunque las tipologías pueden llegar a ser similares a las de venta, su distribución y conexión con los espacios comunes de ocio y trabajo varían de manera importante. El diseño interior, las amenities y servicios asociados son a menudo lo que define a la marca que las opera. El aprovechamiento de las plantas bajas para usos comunes junto con la creación de espacios en el rooftop son los grandes atractivos de estas promociones.

La elección de las amenities es crucial. El uso, superficie, acceso y ubicación son condicionantes que definen el carácter de la propuesta. Deben adecuarse al público objetivo y aportar un valor que no incremente los costes operativos. En ocasiones el alquiler incluye los servicios o establece niveles básicos y/o premium para su disfrute. La flexibilidad de estos espacios para adaptarse a requerimientos futuros asegura la viabilidad del proyecto.

Los estudios de mercado nos permiten seleccionar mejor las amenities que despiertan mayor interés y que aportan valor a la promoción. Del mismo modo podemos ver qué servicios acompañarán a estos espacios y mejorarán la experiencia del cliente.

Servicios, un elemento diferencial

A parte de todas las características del edificio, en la gestión de edificios alquilados operados por inversores especializados es clave el servicio al inquilino para, de este modo, incrementar su fidelidad en forma de estancia prolongada que reduzca las rotaciones. Por ello los operadores mantenemos canales de comunicación con los inquilinos y departamentos especializados para resolver cualquier incidencia que pueda surgir como averías, pagos o cuestiones de mantenimiento. Hay que resolver cualquier problema en un breve espacio de tiempo.  La experiencia de un inquilino bajo la gestión de operadores profesionales respecto al clásico alquiler de propietario particular o gestor clásico es mucho más positiva. 

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