Hace ya meses que build to rent es el concepto de moda y es probable que la pandemia haya contribuido en gran manera para que así sea. Dicho esto, nadie puede poner en duda que esta forma de entender una parte del negocio inmobiliario está arraigando con fuerza. Tener un hogar en propiedad sigue siendo el deseo de muchos españoles, pero el duro entorno laboral junto con el compromiso financiero a largo plazo lo hace complicado. Ante este escenario, la opción del alquiler gana terreno. Y es ahí donde la propuesta de build to rent se consolida.

Build to rent consiste en la construcción de inmuebles nuevos para destinarlos al alquiler, es un cambio en la forma de entender el negocio. El promotor construye las viviendas como un proyecto llave en mano que se entrega en su totalidad al inversor que puede financiar o no la operación. El inversor es el que se encarga de la explotación o busca un gestor de los inmuebles en alquiler. Por su parte, el inquilino tiene acceso a vivir en una vivienda de nueva construcción, con servicios adicionales, durante el tiempo que desee y a precios competitivos.

Previsiones para España

Las estimaciones iniciales de los expertos apuntaban a que a partir de 2022 las construcciones de ‘Build to Rent’ se situarían entorno a las 8.500 edificaciones anuales. Este número podría ir aumentando progresivamente hasta situarse en torno a los 80.000 en 2028. Sin embargo, todo ello se verá sin duda afectado por las consecuencias que tendrá la futura Ley de la vivienda en el mercado. Veremos.

Lo que sí es cierto es que el build to rent tan solo está al principio de su camino en España, por lo que es de esperar que el número de proyectos y de viviendas aumente sustancialmente en los próximos años. Hay mucho margen de crecimiento en el sector. En España tan solo un 18% de la población vive de alquiler real, muy por debajo de la media europea. Con todo esto, se estima que pueden ser necesarias hasta 1.800.000 viviendas en alquiler más para satisfacer la demanda.

Las peculiaridades del build to rent

El build to rent es sin duda una fórmula que puede resultar muy interesante para todos los actores. Decíamos que para quien quiere acceder a vivienda puede ser una fórmula ideal. Para el promotor existen una serie de elementos claves a tener en cuenta: la dificultad añadida de los costes de operación, la necesidad de tener en cuenta los vacancy rates, el time to rent de los activos y la gestión de los servicios.

Una de las claves del éxito para una promoción build to rent es que su imagen de marca sea percibida de calidad por los buscadores de viviendas en alquiler. Es preciso una marca de calidad del edificio y que el cliente la perciba. Otras de las claves del build to rent es la creación de un loyalty plan para consolidar una relación duradera con el inquilino y maximizar la duración de los contratos, reducir los vacancy rates y aprovechar las oportunidades de cross-selling. Por otro lado, el inversor y el gestor deben tener en cuenta el problema del impago, por ello lo que hay que hacer un buen scoring, es decir una selección acertada que reduzca riesgos. Otra de las dificultades que tiene el build to rent es la imposibilidad de hacer venta sobre plano. Desde el primer día encuentra un alto número de inmuebles vacíos a los que se tiene que dar salida.

La velocidad de construcción y los estándares de calidad deben adecuarse a un producto cuyo atractivo reside en el diseño, las amenities y un servicio de gestión profesional. Desde B Capital Partners, entender el modelo de negocio de promotores y operadores nos permite ayudar a crear mejores proyectos. Conocer al futuro target nos permite tomar decisiones como futuros asset management, Property, Facility, y crear planes de loyalty a medida.

Aunque las tipologías pueden llegar a ser similares a las de venta, su distribución y conexión con los espacios comunes de ocio y trabajo varían de manera importante. El diseño interior, las amenities y servicios asociados son a menudo lo que define a la marca que las opera. El aprovechamiento de las plantas bajas para usos comunes junto con la creación de espacios en el rooftop son los grandes atractivos de estas promociones.

La elección de las amenities es crucial. El uso, superficie, acceso y ubicación son condicionantes que definen el carácter de la propuesta. Deben adecuarse al público objetivo y aportar un valor que no incremente los costes operativos. En ocasiones el alquiler incluye los servicios o establece niveles básicos y/o premium para su disfrute. La flexibilidad de estos espacios para adaptarse a requerimientos futuros asegura la viabilidad del proyecto.

Los estudios de mercado nos permiten seleccionar mejor las amenities que despiertan mayor interés y que aportan valor a la promoción. Del mismo modo podemos ver qué servicios acompañarán a estos espacios y mejorarán la experiencia del cliente.

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Servicios, un elemento diferencial

A parte de todas las características del edificio, en la gestión de edificios alquilados operados por inversores especializados es clave el servicio al inquilino para, de este modo, incrementar su fidelidad en forma de estancia prolongada que reduzca las rotaciones. Por ello los operadores mantenemos canales de comunicación con los inquilinos y departamentos especializados para resolver cualquier incidencia que pueda surgir como averías, pagos o cuestiones de mantenimiento. Hay que resolver cualquier problema en un breve espacio de tiempo.  La experiencia de un inquilino bajo la gestión de operadores profesionales respecto al clásico alquiler de propietario particular o gestor clásico es mucho más positiva.