El build to rent ha sido el concepto de moda durante meses. Aunque gran parte de su auge se debe, sin duda, a la pandemia, no se puede negar que este nuevo enfoque dentro del negocio inmobiliario está ganando terreno. Aunque muchos españoles siguen soñando con ser propietarios de una vivienda algún día, la dificultad del mercado laboral, junto con el compromiso financiero a largo plazo, lo hace complicado. Como resultado, la opción del alquiler está cobrando protagonismo. Y es aquí donde el build to rent está encontrando su nicho.
Aunque los tipos de inmuebles build to rent pueden ser similares a los construidos para la venta, su distribución y conexión con espacios comunes de ocio y trabajo varían considerablemente. El diseño interior, las comodidades y los servicios asociados suelen ser los elementos que definen la marca que los gestiona. El uso de la planta baja para fines comunitarios y la creación de espacios en la azotea son algunos de los principales atractivos de estas promociones.
La elección de las comodidades es crucial. El uso, la superficie, el acceso y la ubicación son factores clave que definen la propuesta. Es fundamental que se adapten al público objetivo y aporten valor sin incrementar los costes operativos. En algunos casos, el alquiler incluye ciertos servicios o establece planes básicos y/o premium para su uso. La flexibilidad de estos espacios para adaptarse a futuras necesidades garantiza la viabilidad del proyecto.
Los estudios de mercado permiten seleccionar mejor las comodidades que generan más interés y aportan valor a la promoción. También indican qué servicios deben incorporar estos espacios para mejorar la experiencia del usuario.
Los servicios: un rasgo diferenciador
Además de todas las características del propio edificio, en la gestión de edificios de alquiler operados por inversores especializados, los servicios al inquilino son clave para fomentar la fidelización y prolongar las estancias, reduciendo así la rotación. Los operadores mantienen canales de comunicación con los inquilinos y disponen de departamentos especializados para gestionar cualquier incidencia que pueda surgir, como averías, pagos o problemas de mantenimiento. Cualquier problema debe resolverse con rapidez. La experiencia del inquilino en edificios gestionados por operadores profesionales es mucho más positiva que en los alquileres tradicionales de propietarios particulares o gestores convencionales.
El build to rent consiste en la construcción de inmuebles nuevos específicamente para el alquiler; es una nueva forma de entender el negocio. El promotor construye las viviendas como un proyecto llave en mano, que luego se entrega en su totalidad al inversor, quien puede o no financiar la operación. Posteriormente, el inversor explota el activo directamente o contrata a un gestor de alquileres. Mientras tanto, los inquilinos acceden a una vivienda de obra nueva, con servicios adicionales, durante el tiempo que deseen y a precios competitivos.
Perspectivas para España
Las estimaciones iniciales de los expertos apuntaban a que, a partir de 2022, se construirían alrededor de 8.500 edificios build to rent cada año. Esta cifra podría ir aumentando progresivamente hasta alcanzar unos 80.000 en 2028, aunque estos datos estarán seguramente sujetos al impacto de la futura Ley de Vivienda en España. Solo el tiempo lo dirá.
Lo que es seguro es que el build to rent apenas está despegando en España, por lo que se espera que el número de proyectos y viviendas aumente sustancialmente en los próximos años. Hay mucho margen de crecimiento en el sector. En España, solo el 18 % de la población vive de alquiler, un porcentaje muy por debajo de la media europea. En total, se estima que podrían necesitarse 1.800.000 viviendas adicionales en alquiler para cubrir la demanda.
¿Qué hace diferente al build to rent?
La fórmula build to rent puede resultar de gran interés para todas las partes implicadas. Como se ha señalado, para quienes buscan acceder a una vivienda, puede ser una solución ideal. Los promotores deben valorar varios factores clave, como los desafíos adicionales de los costes operativos, los índices de ocupación, el tiempo de alquiler y la gestión de los servicios.
Una de las claves del éxito de un desarrollo build to rent es que proyecte una imagen de marca de calidad para atraer a los potenciales inquilinos. En otras palabras, el activo debe contar con una marca bien definida y los clientes deben percibirla como tal. Otras claves incluyen la creación de un plan de fidelización para construir relaciones duraderas con los inquilinos, maximizando así la duración del alquiler, reduciendo la rotación y aprovechando oportunidades de venta cruzada. Los inversores y gestores también deben considerar el riesgo de impagos, por lo que contar con un buen sistema de evaluación de candidatos es esencial para minimizar riesgos. Otro reto del build to rent es la imposibilidad de vender sobre plano. Desde el primer día, es necesario ocupar un gran número de viviendas vacías.
La rapidez de construcción y los estándares de calidad deben adaptarse a un producto cuyo atractivo reside en su diseño, sus comodidades y su servicio de gestión profesional. En B Capital Partners, aprovechamos nuestro conocimiento de los modelos de negocio de promotores y operadores para contribuir al desarrollo de mejores proyectos. Conocer al público objetivo futuro nos permite tomar decisiones estratégicas como futuros gestores de activos, propiedades e instalaciones, así como diseñar planes de fidelización personalizados.
